Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist oftmals eine Entscheidung für das ganze Leben. Umso wichtiger ist es, hierbei keinen Fehler zu machen. Doch gerade, wenn man vermeintlich sein erträumtes Zuhause gefunden zu haben glaubt, kommt manchmal das böse Erwachen nach dem Einzug. Plötzlich entdeckt man nasse Wände im Keller oder man stellt fest, dass der Schornsteinfeger einen zu hohen Abgasverlust bei der Heizung bemängelt.
Bei dem notariellen Kaufvertrag wird aber in der Regel eine Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Dann kann gegen den Verkäufer nur in dem Fall erfolgversprechend vorgegangen werden, wenn man nachweisen kann, dass der Verkäufer einen erheblichen Mangel kannte und arglistig verschwieg. Dies ist aber oft nur sehr schwer nachzuweisen. Neben einer gründlichen Begehung des Anwesens mit einem Architekten oder einem anderen Baufachmann, der Schwachstellen aufspüren kann, ist es daher wichtig, den Verkäufer auf etwaige Mängel offen anzusprechen. Dann muss dieser klar Farbe bekennen. Bei Hinweis auf Reparaturen oder Inspektionen sollten die Belege hierzu verlangt werden. Mündliche Zusicherungen des Verkäufers zu dem Zustand des Anwesens und der Anwesenheit bzw. Abwesenheit von Fehlern sind unbedingt in den notariellen Vertrag mit aufzunehmen. Andernfalls –so zeigt die tägliche juristische Praxis- will der Verkäufer später im Streitfall solche Erklärungen angeblich niemals abgegeben haben. Der Verkäufer beruft sich dann oft auf die in notariellen Verträgen anzutreffende Formulierung, dass mündliche Nebenabsprachen nicht bestehen. So kann man leer ausgehen, wenn man die mündliche Absprache durch Zeugen nicht beweisen kann.
Es ist auch nicht selbstverständlich, dass alle Bestandteile oder eingebrachten Sachen in einer Wohnung, die bei der Besichtigung vor dem Kauf noch vorhanden waren, automatisch als mit verkauft gelten. Wenn z.B. eine eingebaute Küche mitverkauft werden soll, muss dies schriftlich im notariellen Vertrag oder separat in einem daneben privat abgeschlossenen Vertrag schriftlich fixiert werden. Mitunter finden sich in notariellen Verträgen Formulierungen, wonach Zubehör und wesentliche Bestandteile als mitverkauft gelten. Es lässt sich jedoch im Einzelfall trefflich darüber streiten, was darunter fällt und was nicht. Zählt hierzu eine angebrachte Satellitenschüssel ? Eine Videoüberwachungsanlage am Hauseingang ? Die Bedienungsanleitung für die Heizung oder sonst fest eingebaute Geräte und Anlagen ? Es empfiehlt sich also im Zweifel eine Auflistung solcher Dinge im notariellen Kaufvertrag.
Ebenso darf nicht vergessen werden, bei Übergabe der Wohnungsschlüssel alle Zählerstände für Wasser, Strom, Gas etc. abzulesen, damit man nicht Verbräuche des Voreigentümers mitbezahlen muss. Am besten erstellt und unterzeichnet man gemeinsam mit dem Verkäufer ein schriftliches Übergabeprotokoll, wo dies ebenso festgehalten wird wie etwa noch zu beseitigende Mängel oder die Räumung etwa im Anwesen noch verbliebener Gegenstände.
Baupläne oder andere Nachweise, wo welche Leitungen verlaufen, sind ebenso äußerst wichtig bei späteren Reparaturen oder dem Auffinden von Leckagen, sodass dies gleichfalls nicht vergessen werden darf.
Besonderes Augenmerk ist bei Eigentumswohnungen angebracht. Hier sollte bei Vorhandensein einer Hausverwaltung nachgefragt werden, ob Wohngeldrückstände oder Rechtsstreitigkeiten gegen einzelne Wohnungseigentümer bestehen. Auch das sogenannte Beschlussbuch sollte eingesehen werden, um festzustellen, welche Maßnahmen mit welchen Kosten zu Lasten der Miteigentümer für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anstehen. Der Voreigentümer und der Hausverwalter sollten auch nach etwaigen Streitigkeiten zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern befragt werden. Sonst kann es vorkommen, dass man sich unbewusst in eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft einkauft, die untereinander wegen Lärmbelästigungen oder anderer Dinge ständig im Clinch liegen.
