Baurecht

Allgemeines

Das Baurecht ist geprägt durch erheblichen Kapitaleinsatz. Dies gilt für industrielle Großbaustellen, aber auch für den Bau oder Erwerb von Einfamilienhäusern oder Wohnungen. Oft handelt es sich um die größte Investition im Leben eines Menschen oder einer Familie. Werden beim täglichen Einkauf im Supermarkt die Preise zwischen den Discoutern, was z.B. ein Liter Milch kostet, genau verglichen, stellen wir beim Kauf von Immobilien immer wieder fest, dass Häuser aus einem Bauchgefühl heraus gekauft werden mit oft erschreckender Naivität. Beim Hauskauf sollte vorher immer ein Bausachverständiger hinzugezogen. Diese arbeiten ggf. auch zu Stundensätzen und sind im Verhältnis zum Kapitaleinsatz nicht teuer. Der Auftrag an diese lautet dann, auch versteckte Mängel zu finden, wie bspw. Mängel hinter einer Vertäfelung, an der Isolierung und auftretende Schwachstellen am Anschluss der Balkone. Bei größeren Baustellen geht es oft darum, innerhalb des Machtgefälles zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer geschickt zu agieren. Hier bestehen wechselseitige Abhängigkeiten, die in vielen Fällen sinnvolle Kompromisse ermöglichen. 

Bauvertrag 

Wir beraten Sie vom Abschluss eines Bauvertrages bis zur Abnahme und dem Ende der Gewährleistungsphase, wenn rechtliche Probleme auftreten. Bauverträge werden oft auf Grundlage des Werkvertragsrechts nach BGB oder unter Einbeziehung der VOB/B geschlossen. Bauunternehmen raten wir regelmäßig, an rechtlichen Schulungen im BGB und der VOB/B teilzunehmen, weil sie ansonsten mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit früher oder später unter die Räder kommen. An Schulungen teilzunehmen ist zwar unbequem und bringt kein Geld, es kann aber erhebliches Geld einsparen. Und was nutzt ein erzielter Gewinn, wenn dieser durch vermeidbare Fehler wieder aufgezehrt oder so hoch ist, dass er die wirtschaftliche Existenz des Bauunternehmens gefährdet. Daher ist Schulung ein Muss, um Ihr Unternehmen im Haifischbecken der Baubranche zu stabilisieren.

Abschlagszahlungen

Grundsätzlich wird der Werklohn erst mit Abnahme fällig. Der Bauunternehmer ist aber berechtigt, Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten Leistungen zu verlangen. Diese sind prüfbar abzurechnen. Ist die VOB/B vereinbart, ist die Abschlagszahlung 21 Tage ab Zugang fällig, beim BGB-Werkvertrag sofort nach Zugang. 

Abnahme

Die Abnahme bewirkt, dass die Beweislast übergeht. Dies bedeutet, dass bis zur Abnahme der Bauunternehmer die Beweislast dafür trägt, dass das von ihm erstellte Werk frei von Mängeln ist. Nach der Abnahme muss der Auftraggeber beweisen, dass das erstellte Werk mangelhaft ist. Mit der Abnahme wird auch der vereinbarte Werklohn fällig. Vor der Abnahme bestehen keine Gewährleistungsrechte, sondern ein Erfüllungsanspruch auf Herstellung des vereinbarten Werkes. Wenn der Bauherr keine Abnahme erklärt und stattdessen prozessiert, muss er im Auge behalten, dass seine Ansprüche bereits nach drei Jahren verjähren. Erst nach einer Abnahme beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre nach BGB und vier Jahre nach VOB/B.

Gewährleistung

Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsphase. Hier geht es oft darum, dem Bauunternehmer zunächst den Mangel anzuzeigen und diesem eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Wenn die gerügten Mängel innerhalb einer angemessenen Frist nicht beseitigt werden, geht es darum, durch Gutachten das Vorliegen von Mängeln zu dokumentieren. Das übliche Verfahren dazu ist die Einleitung eines sogenannten selbständigen Beweisverfahrens. Dies bedeutet, dass beim zuständigen Gericht ein Antrag gestellt wird, mit der eine Beweisaufnahme vor den Beginn eines Prozesses gezogen wird. Der Antrag beinhaltet regelmäßig Fragen an den Sachverständigen, ob bestimmte Mängel vorliegen, welche Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel erforderlich sind und welche Kosten für eine Mängelbeseitigung durch Beauftragung eines Drittunternehmens anfallen. Auf Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen kann der Bauherr dann einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel vom Auftragnehmer fordern und einen anderen Bauunternehmer mit der Durchführung der Nachbesserungsarbeiten beauftragen. Seit einiger Zeit ist es im Baurecht nicht mehr zulässig, den Schaden fiktiv auf Grundlage eines Gutachtens abzurechnen. Der Vorschuss des Auftragnehmers ist für die Mängelbeseitigung zu verwenden, ansonsten muss der gesamte Vorschuss an den Auftragnehmer zurückgezahlt werden.   

Dabei treten bestimmte Mängel immer wieder auf, wie beispielsweise bei der Außenisolierung der Kellerwände bei der horizontalen und vertikalen Abdichtung. Immer wieder ist auch der Anschluss der Fenster an das Mauerwerk fehlerträchtig. Genauso sind Putzrisse ein beliebtes Thema bei den Gerichten, genauso wie das Dauerthema Brandschutz.   

Wir beraten sowohl Privatkunden als auch Bauunternehmen jeglicher Größe in allen baurechtlichen Fragen. Wir haben deutsche und auch französische Generalunternehmer beim Bau großer Wohnkomplexe (Studentenwohnheime u.Ä.) und bei der Errichtung von Spezialbauwerken, bspw. für weltweit agierende Prüfgesellschaften, beraten.

Für Unternehmen waren wir tätig bei Werkmängeln im Zusammenhang mit der Errichtung von Industriehallen und immer wieder auch beim Thema Brandschutz.

Wir verfügen über großes Wissen in baurechtlichen Fragen und das seit über 30 Jahren.

Dabei lassen wir uns von keinem „Streitgedanken“ leiten. Vielmehr ist es unser Anliegen, möglichst eine gütliche, d.h. außergerichtliche Lösung des Problems herbeizuführen. Scheitert eine sachgerechte außergerichtliche Vereinbarung, sind wir auch in der Lage und bereit, Ihre Interessen im gerichtlichen Verfahren konsequent und hartnäckig durchzusetzen. 

Probleme im Baurecht haben oft Bezüge zu anderen Rechtsgebieten, wie bspw. dem Sozialrecht. Wenn ein Bauarbeiter sich auf einer Baustelle verletzt, bestehen zahlreich sozialrechtliche Implikationen. Schon ist die Berufsgenossenschaft und die Krankenversicheurng im Spiel, bei schwereren Verletzungen auch die Rentenversicherung. Hier können auch den Bauherrn Sicherungspflichten treffen.

Bezüge bestehen auch zum IT-Recht, bspw. bei der Verlegung von Datenkabeln und Fragen der IT-Infrastruktur in Bürogebäuden.

Regelmäßig gibt es auch Bezüge zum Bank- und Kapitalmarktrecht, bspw. bei der Hausfinanzierung. Rechtsübergreifende Fälle werden bei uns im Team gelöst.