Mietrecht

Allgemeines

Beim Deutschen Mietrecht handelt es sich um eine komplexe und schwierige Materie. Man unterscheidet das Wohnraummietrecht und das gewerbliche Mietrecht.

Das Mietrecht ist in ca. 100 Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Diese verhältnismäßig wenigen Paragrafen enthalten ein erhebliches Streitpotenzial. Deshalb gibt es eine kaum überschaubare Anzahl von gerichtlichen Entscheidungen, die neben den Gesetzen eine entscheidende Bedeutung bei der Beurteilung mietrechtlicher Fragen haben.

Mietvertrag

Wir beraten und vertreten Parteien des Mietvertrages.

Der Mietvertrag ist die Grundlage für die Überlassung eines Wohnraumes oder eines Gewerberaumes an den Mieter. Bereits der Mietvertrag sollte so gestaltet werden, dass während der Mietzeit Probleme und Streitigkeiten möglichst vermieden werden. Durch die Vereinbarungen im Mietvertrag wird sichergestellt, dass der Vermieter regelmäßig die Miete erhält und der Mieter und seine Angehörigen sicher, auf Dauer in der Mietwohnung bleiben können.

Es gibt zahlreiche Regeln, die zwingend in einen Mietvertrag gehören.

Für beide Parteien ist es wichtig, eindeutige Regeln darüber zu treffen, welche Betriebskosten vom Mieter übernommen und nach welchem Verteilungsschlüssel sie umgelegt werden.

Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien in Bezug auf die Übernahme von Schönheitsreparaturen oder der Kosten von Kleinreparaturen. Grundsätzlich können Schönheitsreparaturen oder auch die Übernahme der Kosten von Kleinreparaturen auf den Mieter umgelegt werden. Dies setzt allerdings eine rechtssichere Vereinbarung im Mietvertrag voraus.

Kündigung

Eine Kündigung des Mietvertrages, sei es eine fristlose oder eine fristgemäße, kann sowohl auf Seiten des Mieters als auf Seiten des Vermieters zu gravierenden Konsequenzen führen.

Auf Seiten des Vermieters kommt eine Kündigung nur in Betracht, wenn Kündigungsgründe vorliegen. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die Eigenbedarfskündigung. Dazu gibt es zahlreiche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, die beachtet werden müssen.

Bei einer fristgemäßen Kündigung des Mieters hat dieser lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten.

Für eine fristlose Kündigung brauchen beide Parteien des Mietvertrages einen wichtigen Grund. Für den Vermieter ist der klassische Kündigungsgrund der Verzug  mit  Mietzinszahlungen oder die unpünktliche Zahlung der Miete.

Für beide Parteien des Mietvertrages gilt, dass Vertragsverletzungen unter Umständen eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss jeder fristlosen Kündigung in dem Fall grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Gerade bei dem Verfassen einer Abmahnung können bereits formelle Fehler gemacht werden, die dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen.

Mietminderung

Nach § 536 BGB hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung. Vorausgesetzt wird, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt.

Die Mietminderung tritt von Gesetzes wegen ein. Allerdings muss der Mieter dem Vermieter vorher Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Die Berechnung der Höhe der Mietminderung bereitet regelmäßig Probleme. Sie hängt davon ab, in welchem Maße die Nutzung des Mietraumes durch den Mangel gemindert ist.

Räumungsklage

Nach der Kündigung eines Mietverhältnisses kommt es nicht selten zu einer Räumungsklage. Diese bereitet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter erhebliche Probleme.

Bei einem Zahlungsverzug des Mieters drohen dem Vermieter erhebliche finanzielle Verluste. Es ist daher wichtig, dass die Räumungsklage und eine anschließend unter Umständen notwendige Räumungsvollstreckung zügig durchgeführt wird.

Der Mieter selbst verliert unter Umständen nach einer Kündigung seine langjährige Wohnung und damit seinen Lebensmittelpunkt.

Für beide Parteien ist daher zwingend notwendig, sich im Rahmen eines Räumungsprozesses kompetent beraten und vertreten zu lassen.

Mietkaution

Zur Sicherheit für den Vermieter erlaubt das Mietrecht die Festlegung einer Kaution im Mietvertrag.

Die Fragen um die Mietkaution sind vielfältig.

Wie hoch darf eine Mietkaution sein? Wie kann der Mieter die Mietsicherheit erbringen? Wann muss der Vermieter die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen? Für welche Ansprüche des Vermieters kann die Mietkaution als Sicherheit verwandt werden?

Wir beraten Sie gerne zu sämtlichen Fragen zur Mietkaution.

In den letzten Jahren hat der Gesetzgeber das Mietrecht mehrfach reformiert. Dazu kommen zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofs, die es ebenfalls zu beachten gilt.

Gerade im Mietrecht ist daher ein ständiges Fort- und Weiterbilden für eine erfolgreiche Beratung und Vertretung notwendig. Durch unsere Fachanwaltschaft im Mietrecht wird dies gewährleistet. Wir sind verpflichtet, uns regelmäßig jedes Jahr mindestens 15 Stunden fortzubilden und dies gegenüber der Rechtsanwaltskammer nachzuweisen.

Wir sind daher immer auf dem neuesten Stand der Gesetzgebung und Rechtsprechung. Dies garantiert Ihre fachlich kompetente und erfolgreiche Beratung und Vertretung.

Das Mietrecht hat zahlreiche und wichtige Bezüge zu sonstigen Rechtsgebieten. 

Sehr eng ist die Beziehung zum Wohnungseigentumsrecht, da es bei unseren MandantInnen nicht selten um die Vermietung einer Eigentumswohnung geht. Nicht selten können mietrechtliche Problemfälle nur gelöst werden, wenn man Erfahrungen im Baurecht hat und eine entsprechende Expertise vorweisen kann.

Bei Mietern, die finanziell auf Hilfe des Staates angewiesen sind, beraten wir auch in sozialrechtlichen Angelegenheiten.