1. Verwalter

Das neue Wohnungseigentumsgesetzes räumt dem Verwalter eine größere Entscheidungs- und Vertretungsbefugnis ein.

Der Verwalter kann in Zukunft in eigener Verantwortung und Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Eigentümer führen. (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Um den Verwalter in seiner Entscheidungsbefugnis einzuschränken, können die Eigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG genau festlegen, was der Verwalter in eigener Verantwortung erledigen darf. So können beispielsweise Wertgrenzen festgelegt werden, in dessen Rahmen der Verwalter eigenverantwortlich ohne Beschluss der Eigentümer tätig werden darf.

Die Abberufung eines Verwalters wurde sehr erleichtert. Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetzes kann der Verwalter, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, ohne weiteres abberufen werden. In dem Fall endet der Verwaltervertrag spätestens nach 6 Monaten (§ 26 Abs. 3 WEG).

Völlig neu ist die Regelung in § 26a Abs. 1 WEG. Danach haben die Eigentümer in der Regel einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters entspricht deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Beschluss über die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ist daher innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erfolgreich anzufechten.

2. Bauliche Veränderung

Die Beschlussfassung über die Durchführung baulicher Veränderungen wurde erheblich vereinfacht.

Nach § 20 Abs. 1 können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Es kommt nicht mehr auf die Zustimmung aller Eigentümer an, die von einer baulichen Maßnahme betroffen sind. Die Kosten einer solchen baulichen Maßnahme sind dann von den Eigentümern zu tragen, die zugestimmt haben.

Lediglich dann, wenn die bauliche Maßnahme mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist, sind alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten zu beteiligen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Bestimmte Maßnahmen im Rahmen der Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen werden privilegiert. So hat jeder Eigentümer einen Anspruch darauf, dass man ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie den Zugang zu einem schnellen Internetanschluss gestattet.

3. Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

Eigentümerversammlungen können zukünftig flexibler gestaltet werden.

Nach § 23 Abs. 1 WEG können die Eigentümer durch Beschluss anderen Eigentümern ermöglichen, online an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Eine Eigentümerversammlung ist außerdem in Zukunft unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer immer beschlussfähig. Damit wird der Aufwand und die Kosten für Wiederholungsversammlungen erspart. Im Gegenzug wird die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlung von 2 auf 3 Wochen verlängert.

Einladungen sind nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetzes auch in Textform, d. h. per E-Mail möglich.

Auch die Fassung eines Umlaufbeschlusses ist zukünftig in Textform möglich. Zwar müssen auch Umlaufbeschlüsse in Zukunft mit den Stimmen aller Eigentümer gefasst werden. Allerdings eröffnet das neue Wohnungseigentumsgesetzes den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, bezüglich konkreter Beschlussgegenstände zu beschließen, dass über diese im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 S. 2 WEG).

Endlich wurde auch im Gesetz festgelegt, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

4. Verwaltungsbeirat

Die Regeln zum Verwaltungsbeirat werden durch das neue Gesetz vereinfacht. Nach § 29 Abs. 1 der alten Gesetzesfassung bestand der Verwaltungsbeirat zwingend aus 3 Mitgliedern. Nach dem neuen Gesetz können die Wohnungseigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen.

Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, ist im neuen Gesetz in § 29 Abs. 3 WEG geregelt, dass Beiräte nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haften.

In § 29 Abs. 2 WEG wurde dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich die Aufgabe zugewiesen, den Verwalter zu überwachen.