Der Bundesgerichtshof hat am 22.02.2018 (BGH, Az VII ZR 46/17) seine Rechtsprechung im Werkver-tragsrecht grundsätzlich geändert.

War die Bauleistung mangelhaft, konnten nach einer erforderlichen Nachfristsetzung bisher die zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Mängelbeseitigungskosten als Schadenersatz vom Bauunternehmer gefordert werden. Dies galt unabhängig davon, ob der Auftragsgeber die Mängelbeseitigungsarbeiten tatsächlich durchführte
oder nicht.

Wenn beispielsweise ein Plattenleger neue Terrassenplatten für 3.000,00 € verlegt hatte und die Fugen waren nicht fachgerecht, konnte der Bauherr nach Ablauf einer Nachbesserungsfrist vom Bauunternehmer die für den Abriss und die Neuherstellung einer Terrasse erforderlichen Kosten von 4.000,00 € verlangen, obgleich er die Mängel nicht beseitigt hatte, weil ihn die Mängel beispielsweise nicht weiter störten. Dies führte oft zu einer Überkompensation beim Bauherrn.

Dies gilt nun nicht mehr. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Bauherr für den Fall, dass er die Terrasse mit den Mängeln belässt, nur einen Minderungsbetrag verlangen.

Der Minderungsbetrag bemisst sich an der Höhe des vereinbarten Werklohns. Betrug der Werklohn für das Herstellen einer mangelfreien Terrasse beispielsweise 3.000,00 €, beläuft sich der Minderungsbetrag bei fiktiver Abrechnung i.d.R. auf maximal 3.000,00 €.

Alternativ kann bei fiktiver Abrechnung der Schaden dadurch ermittelt werden, dass eine so. Vermögensbilanz erstellt wird.

Dabei ist zu prüfen, welchen Wert das Grundstück bei fachgerechter Herstellung der Fugen der Terrasse hat und welcher Minderwert aufgrund der nicht fachgerecht hergestellten Fugen.

Dem Käufer eines Grundstücks ist es in Preisverhandlungen i.d.R. gleichgültig, ob die Fugen der Terrasse nicht ganz gleichförmig sind. Er wird keinen Abzug beim Kaufpreis wegen einer nicht ganz fachgerecht hergestellten Terrasse vornehmen. Dies gilt jedenfalls bei gebrauchten Häusern.

Sollte ein Abzug gerechtfertigt sein, ist dem Verkäufer dieser Betrag vom Bauunternehmer zu erstatten. Die früher vertretene Auffassung, dass der Minderungsbetrag demjenigen Betrag entspricht, der erforderlich ist, um den Mangel zu beseitigen, hat der BGH aufgegeben.

Um es noch einmal klar zu sagen. Wenn die Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt werden, erhält der Bauherr auch die zur Mängelbeseitigung tatsächlich angefallenen Kosten. Dazu hat er einen Vorschussanspruch gegenüber dem Bauunternehmer, damit er über die ausreichende Liquidität verfügt, um die Mängelbeseitigung durchführen zu lassen. Sobald der Bauherr diesen Vorschuss erhalten hat, muss er innerhalb angemessener Zeit aber auch die Mängelbeseitigung tatsächlich durchführen, ansonsten muss er den Vorschuss an den Bauunternehmer zurückzahlen.

Bei fiktiver Abrechnung erhält der Bauherr zukünftig nicht mehr die hypothetisch erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. Er erhält nur noch einen Minderungsbetrag, der sich am vereinbarten Werklohn bemisst bzw. die Differenz aus der Vermögensbilanz.