Heute geht es um das „trockene“ Thema des Wohnungseigentumsrechts. Diesem Rechtsgebiet wird oft wenig Bedeutung beigemessen. Eigentümern einer Wohnung sollten die Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts jedoch bekannt sein.
Ursprünglich kannte das deutsche Recht nicht die Möglichkeit, dass an einzelnen Wohnungen eines Gebäudes selbständiges Eigentum erworben werden kann. Diese Situation hat sich nach dem Zweiten Weltkrieg als nicht ausreichend flexibel erwiesen. Der Gesetzgeber hat daher das Wohnungseigentumsgesetz erlassen.
Dadurch wurde es ermöglicht und geregelt, dass durch eine formelle Teilung eines Grundstücks an einzelnen Wohnungen oder Gebäudeteilen dieses Grundstücks Wohnungseigentum entstehen kann. Diese Teilung erfolgt durch eine notarielle Urkunde in Form der so genannten Teilungserklärung.
Damit war der Weg frei, dass „Eigentumswohnungen“ entstehen konnten. Nach der Veräußerung mehrerer Eigentumswohnungen an die Erwerber entsteht damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander ist im Wohnungseigentumsgesetz und in der notariellen Teilungserklärung geregelt.
Dort wird zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden. Grundsätzlich kann man sagen, dass alle Teile eines Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, die in Teilungserklärungen oder im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden sind. Eine sinnvolle Abgrenzung ist daher nur unter Zuhilfenahme der Teilungserklärung und des Wohnungseigentumsgesetzes möglich.
In § 1 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes ist festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Dazu gehört an erster Stelle das Grundstück sowie einzelne Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, wie z.B. tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte und Dichtungsbahnen auf dem Balkon, aber auch sonstige Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, wie beispielsweise das gemeinsame Treppenhaus, Aufzüge oder sonstige Wohnwirtschaftsräume.
Das Sondereigentum beschränkt sich in der Regel auf die Wohnung selbst und Einrichtungen in dieser Wohnung, die nur dem jeweiligen Sondereigentümer nutzen.
Im Einzelnen kann es teilweise umstritten sein, ob Teile des Gebäudes zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies galt lange Zeit für die Fenster. Zwischenzeitlich hat die Rechtsprechung jedoch entschieden, dass Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies wird u.a. damit begründet, dass die Gestaltung für das äußere Erscheinungsbild des Hauses von entscheidender Bedeutung sind, sodass alle Eigentümer darüber entscheiden müssen.
Aus der Einteilung der Bestandteile eines Grundstücks in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum folgt zwingend die Zuweisung, wer für die Verwaltung beider Eigentumsarten zuständig ist.
Für das Sondereigentum ist alleine der jeweilige Eigentümer verantwortlich.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt dagegen allen Eigentümern gemeinsam.
Mit seinem Sondereigentum kann der Eigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, machen, was er will. Er ist verpflichtet, den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteil instand zu halten.
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt durch alle Eigentümer gemeinsam. Sie bedienen sich dazu in der Regel eines Hausverwalters.
Auch dieser ist an das Wohnungseigentumsgesetz gebunden und hat das gemeinschaftliche Eigentum danach ordnungsgemäß zu verwalten.
Für das Sondereigentum ist er, soweit er mit einzelnen Eigentümern nicht gesonderte Vereinbarung (Mietverwaltungsverträge) abschließt, nicht zuständig.
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es, dass die Eigentümer monatlich Wohngeld zahlen, damit der Verwalter damit die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums zahlen kann.
Der Verwalter ist auch verpflichtet, eine sogenannte Instandhaltungsrücklage zu bilden, um das Grundstück mit Gebäude instand zu halten und damit einem Wertverlust des Eigentums vorzubeugen.
Einmal im Jahr muss der Verwalter über die von ihm verauslagten Betriebskosten und über die Instandhaltungsrücklage eine Jahresabrechnung erstellen.
Diese wird dann in einer Eigentümerversammlung, die jährlich stattzufinden hat, von den Eigentümern beschlossen.
In dieser Eigentümerversammlung werden in einer Tagesordnung, die der Verwalter aufstellt, weitere Themen behandelt. Die Eigentümer können, soweit diese Themen in ihre Beschlusskompetenz fallen, darüber Beschlüsse fassen. Diese Beschlüsse werden in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst.
Sollten einzelne Eigentümer der Auffassung sein, dass ein gefasster Beschluss einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entspricht, muss dieser Eigentümer den Beschluss innerhalb eines Monats vor dem Amtsgericht anfechten. Versäumt ein Eigentümer diese Frist, so wird der Beschluss bestandskräftig und alle Eigentümer sind daran gebunden.
Grundsätzlich ist einem Wohnungseigentümer zu raten, insbesondere auf eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu achten und dafür zu sorgen, dass eine ausreichende Instandhaltungsrücklage angesammelt wird. Die Erfahrung in meiner Praxis zeigt, dass gerade die Instandhaltung der Gebäude vernachlässigt wird, was dann zu einem schleichenden Wertverlust des Wohnungseigentums führt.
