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Das Wohnungseigentumsrecht regelt die Rechten und Pflichten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder der eine Eigentumswohnung besitzt, ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die in einer Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln sind in der Teilungserklärung der Gemeinschaft bzw. im Wohnungseigentumsgesetz niedergelegt.
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde Ende 2020 im Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) grundlegend reformiert und modernisiert. Den aktuellen Gesetzestext des neuen Wohnungseigentumsgesetzes finden Sie hier
Wohnungseigentumsrechtliche Probleme können bereits beim Erwerb einer Eigentumswohnung auftreten. Im Kaufvertrag müssen unter Umständen die Rechte und Pflichten des veräußernden Wohnungseigentümers gegenüber dem Erwerber hinsichtlich zu zahlender Wohngelder auf Betriebskosten und/oder Instandhaltungsrücklage abgegrenzt werden.
Wohnungseigentumsanlagen sind wegen der Vielfalt der in einer Eigentümergemeinschaft zusammenkommender Menschen oft streiträchtig.
So ergeben sich klassische Rechtsfragen des Wohnungseigentumsrechts
Damit wird allerdings nur ein kleiner Teil der Probleme genannt, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft auftreten können.
Die Wohnungseigentümerversammlung ist das entscheidende Organ der Eigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung tauschen sich die Eigentümer über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums aus und fassen die zur Verwaltung notwendigen Beschlüsse.
Jedes Jahr gibt es eine ordentliche Eigentümerversammlung. Zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung muss der Verwalter einladen, wenn diese schriftlich unter Angabe des zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
Über die Versammlung erstellt der Verwalter ein Protokoll, dass den Eigentümern zeitnah zugesandt werden muss.
Beschlüsse, die in einer Versammlung gefasst werden, können nach § 46 Abs. 1 WEG angefochten werden. Diese Anfechtungsklage hat das Ziel, den Beschluss für ungültig zu erklären.
Der Eigentümer, der anficht, muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erheben. Ansonsten wird der Beschluss bestandskräftig und die Eigentümer sind an den Beschluss gebunden.
Beschlüsse können sowohl aus formellen als auch aus materiellen Gründen für unwirksam erklärt werden. Sie sind insbesondere dann für unwirksam zu erklären, wenn sie ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entsprechen.
Die Möglichkeit der baulichen Veränderungen auf Wunsch eines Eigentümers sind durch die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2020 erheblich erleichtert worden.
Einzelne Eigentümer können nunmehr bauliche Veränderungen auf eigene Kosten durchsetzen, soweit andere Eigentümer durch die bauliche Veränderung nicht erheblich beeinträchtigt werden.
Bestimmte Vorhaben, wie Ladestationen für E Autos, Einbruchsschutzmaßnahmen, Maßnahmen für die Verbesserung des Internetzugangs usw. sind privilegiert, so dass einzelne Eigentümer diese auch ohne Mehrheitsbeschluss verlangen können.
Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht, wenn dieser vorsätzlich oder fahrlässig gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag oder aus dem Wohnungseigentumsgesetzes verstößt.
Ein erhöhtes Haftungsrisiko des Verwalters besteht oft im Zusammenhang mit Baumängel und der Instandhaltung der verwalteten Liegenschaft. So kommt eine Haftung in Betracht, wenn der Verwalter bei einem Wasserschaden nicht schnell oder falsch reagiert hat und sich der Schaden dadurch vergrößert hat. Der Verwalter muss auch den Ablauf von Gewährleistungsfristen beobachten und die Gemeinschaft notfalls auf den Ablauf hinweisen.
Immer öfter verlangen Eigentümergemeinschaften zur Einbruchssicherung Installation von Überwachungskameras.
Regelmäßig muss in solchen Verfahren eine Interessenabwägung stattfinden. Abzuwägen sind die Interessen der Eigentümer zum Schutz ihres Eigentums und das Persönlichkeitsrecht Dritter, die von der Kamera „mitüberwacht“ werden.
Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass grundsätzlich nur das eigene Grundstück überwacht werden darf. Dies führt dazu, dass Überwachungskameras im Mehrfamilienhaus, die Gemeinschaftsflächen überwachen sollen, grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Bewohner installiert werden dürfen. Erlaubt sind nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt jedoch die Installation einer Kameraattrappe oder die Installation einer Sprechanlage mit Bildübertragung.
Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2020 hat für die Verwalter und Verwalterinnen eine erhebliche Änderung gebracht.
Seit dem 1.12.2020 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Dies führt dazu, dass jeder Beschluss über die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und deshalb erfolgreich bei Gericht angefochten werden kann.
Der Verwaltungsbeirat hat für die Gemeinschaft eine erhebliche Bedeutung. Er hat die Aufgabe, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und die Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten. Er ist insoweit Vermittler zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter.
Fehlt ein Verwalter oder verweigert der Verwalter die Einberufung einer Versammlung pflichtwidrig, ist es Sache des Verwaltungsbeirates, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen.
Allerdings trägt der Verwaltungsbeirat auch ein gewisses Haftungsrisiko. Um mehr Eigentümer zu motivieren, Beirat zu werden, hat der Gesetzgeber in der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2020 das Haftungsrisiko der Beirat reduziert und ihre Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Der Verwalter ist verpflichtet, einmal im Jahr eine Abrechnung über die Hausgelder zu erstellen.
Dabei handelt es sich um eine Hauptpflicht des Verwalters, da die Eigentümer mit der Abrechnung der Hausgelder über die Vermögenssituation der Eigentümergemeinschaft informiert werden.
Allerdings sieht das Gesetz keine Fristen vor, bis wann der Verwalter die Hausgeldabrechnung erstellen soll. Es wird lediglich festgelegt, dass die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt werden soll.
Regelmäßig enthalten jedoch Verwalterverträge oder oft auch die Teilungserklärungen Verpflichtungen, bis wann der Hausverwalter die Abrechnung zu erstellen hat. Die Abrechnung ist insbesondere für Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben und gegenüber Ihrem Mieter innerhalb einer Jahresfrist die Betriebskostenabrechnung erstellen müssen, von erheblicher Bedeutung. Regelmäßig ist nämlich die Hausgeldabrechnung Grundlage für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern.
Mittlerweile liegt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor, wonach der Verwalter, wenn sich aus der Teilungserklärung oder dem Verwaltervertrag nichts anderes ergibt, die Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten ab Ablauf des abzurechnen Kalenderjahrs erstellen muss.
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